مالکان املاک فاقد سند رسمی باید ادعای مالکیت خود را در سامانه ثبت کنند/مشاوران املاک حق تنظیم مبایعه‌نامه برای اسناد سبزرنگ را ندارند
وزیر دادگستری با تأکید بر ضرورت تعیین تکلیف وضعیت مالکیت املاک فاقد سند رسمی گفت: افرادی که املاک خود را با قولنامه یا مبایعه‌نامه خریداری کرده‌اند باید پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقو، ادعای مالکیت خود را در مهلت قانونی ثبت و اقدامات لازم را برای دریافت سند رسمی انجام دهند تا حقوق مالکانه آنها محفوظ بماند.
امین حسین رحیمی در برنامه تلویزیونی صف اول با اشاره به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: این قانون پس از اختلاف‌نظر میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان و ارجاع موضوع به مجمع تشخیص مصلحت نظام، در تیرماه ۱۴۰۳ به‌طور رسمی ابلاغ شد.
وی با بیان اینکه پیش از تصویب این قانون اسناد عادی مربوط به اموال غیرمنقول از اعتبار برخوردار بودند و در دادگاه‌ها نیز مورد پذیرش و استناد قرار می‌گرفتند، افزود: اعتبار اسناد عادی مشکلات متعددی برای مردم ایجاد کرده بود و موجب شکل‌گیری اختلافات ملکی، کلاهبرداری و جرایم مختلف می‌شد به همین دلیل قانون‌گذار مقرر کرد افرادی که قصد معامله اموال غیرمنقول، از جمله زمین، خانه و مغازه را دارند، معاملات خود را به‌صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند.
رحیمی با اشاره به اختلاف‌نظر شورای نگهبان درباره اعتبار شرعی اسناد عادی گفت: از منظر شرعی اگر معامله‌ای میان دو نفر با حضور شاهد انجام شود می‌تواند معتبر باشد اما از منظر نظم اجتماعی حکومت باید این موضوع را ساماندهی کند.رهبر شهید انقلاب در دیداری با مسئولان عالی قوه قضاییه در تیرماه سال ۱۴۰۲ تأکید کردند که اسناد عادی در حوزه اموال غیرمنقول نباید معتبر باشند و این موضوع یک مصلحت قطعی برای کشور است. پس از این تأکید، مجمع تشخیص مصلحت نظام با توجه به این مصلحت، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تصویب کرد.
معاملات عادی پس از پایان مهلت قانونی اعتبار ندارند
وزیر دادگستری با تأکید بر ضرورت آگاهی مردم از مفاد این قانون تصریح کرد: با سپری شدن مهلت‌های پیش‌بینی‌شده در قانون معاملات عادی مربوط به املاک مشمول اعتبار قانونی نخواهند داشت و افرادی که بدون اطلاع از این موضوع اقدام به انجام معامله عادی کنند ممکن است در صورت بروز اختلاف و مراجعه به دادگاه، با بی‌اعتباری معامله خود و زیان مالی مواجه شوند.
رحیمی درباره وضعیت اسناد صادرشده پس از لازم‌الاجرا شدن قانون گفت: در مورد اسنادی که از تیرماه سال ۱۴۰۳ صادر شده‌اند هیچ مهلتی برای اجرای قانون در نظر گرفته نشده است و دارندگان این اسناد در صورت قصد معامله ملک، باید حتماً از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کنند.سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای آگاهی مردم اسناد مشمول این حکم را با رنگ سبز مشخص کرده است و معاملات مربوط به این اسناد از زمان ابلاغ قانون باید به‌صورت رسمی انجام شود.
مالکان املاک فاقد سند رسمی چه اقدامی انجام دهند؟
رحیمی در پاسخ به پرسشی درباره تکلیف افرادی که در حال حاضر مالک ملکی هستند، اما سند رسمی به نام خود ندارند ادامه داد: موضوع فقط به افرادی که قصد خرید و فروش ملک دارند محدود نمی‌شود حتی کسانی که در حال حاضر قصد معامله ندارند نیز باید وضعیت سند مالکیت خود را مشخص کنند.
وی با اشاره به اینکه برخی املاک در کشور همچنان فاقد سند رسمی هستند و مالکیت آنها با قولنامه و مبایعه‌نامه اثبات می‌شود، گفت: این افراد باید پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون ادعای مالکیت خود را در سامانه ثبت کنند و سپس اقدامات قانونی لازم را برای دریافت سند مالکیت انجام دهند.اگر فردی ملکی را با سند عادی خریداری کرده باشد، اما سند رسمی همچنان به نام فروشنده باشد باید در مهلت قانونی ادعای خود را در سامانه ثبت کند و سپس برای دریافت سند مالکیت یا پیگیری حقوق خود از طریق مراجع قانونی اقدام کند.
وی با بیان اینکه ثبت ادعا در سامانه و انجام اقدام قانونی بعدی، موجب حفظ حقوق این افراد می‌شود، افزود: ممکن است فرایند دریافت سند به دلیل وجود برخی موانع دو سال یا بیشتر طول بکشد اما اگر فرد در مهلت قانونی ادعای خود را ثبت کرده و اقدام لازم را انجام داده باشد، سپری شدن مهلت قانونی موجب از بین رفتن حق او نخواهد شد.
قانون الزام، مالکان را به دریافت سند رسمی ترغیب می‌کند
رحیمی با تأکید بر اینکه صاحبان اسناد عادی نباید از اجرای این قانون نگران باشند، گفت: این قانون برای افرادی که اسناد عادی دارند مشکل ایجاد نمی‌کند مشروط بر اینکه در مهلت قانونی پیش‌بینی‌شده ادعای خود را ثبت و اقدامات لازم را انجام دهند. پیام اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول این است که همه مردم برای املاک خود سند رسمی دریافت کنند و افرادی که سند رسمی دارند نیز معاملاتشان را از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام دهند.
وزیر دادگستری با اشاره به مزایای اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی اظهار کرد: سند رسمی امتیازات متعددی دارد در حالی که اسناد عادی با ایرادات و مشکلات زیادی همراه هستند و همین موضوع ضرورت حرکت به سمت ثبت رسمی مالکیت و معاملات املاک را نشان می‌دهد.
وی با اشاره به مشکلات ناشی از اعتبار اسناد عادی پیش از اجرای قانون الزام اظهار کرد: در شرایط فعلی ممکن است فردی ملکی را خریداری کند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و سند رسمی نیز به نام او صادر شود، اما همچنان این احتمال وجود دارد که شخص دیگری مدعی شود پیش از این معامله ملک را با سند عادی خریداری کرده است.در چنین شرایطی فردی که مدعی خرید قبلی است می‌تواند به دادگاه مراجعه و با ارائه سند عادی خود ادعایش را اثبات کند و در صورت پذیرش ادعا سند رسمی خریدار بعدی نیز ممکن است باطل شود.
وزیر دادگستری با بیان اینکه قانون الزام برای رفع این مشکل پیش‌بینی‌هایی داشته است، گفت: بر اساس این قانون اگر سند رسمی به نام فردی صادر شده باشد و او با حسن نیت ملک را خریداری کرده و مرتکب جعل یا تخلفی نشده باشد اشخاص دیگر نمی‌توانند با استناد به ادعای قبلی خود و سند عادی، سند مالکیت او را باطل کنند.این موضوع به معنای حمایت از خریدار با حسن نیت است و یکی از مزایای مهم قانون الزام محسوب می‌شود بنابراین مردم باید برای املاک خود سند رسمی دریافت کنند و معاملاتشان را نیز به‌صورت رسمی انجام دهند.
قانون الزام موانع صدور سند مالکیت آپارتمان‌ها را برطرف می‌کند
رحیمی در ادامه و در پاسخ به پرسشی درباره علت تمایل نداشتن برخی افراد به انجام معاملات رسمی، با اشاره به وجود موانع قانونی و اداری در مسیر دریافت سند مالکیت اظهار کرد: در کشور املاک زیادی وجود دارند که هنوز برای آنها سند رسمی صادر نشده است و بخشی از این موضوع به موانعی بازمی‌گردد که قانون جدید برای رفع آنها راهکار پیش‌بینی کرده است.فرض کنید یک مجتمع مسکونی با ۵۰ واحد ساخته شده و سازنده نیز تعهدات خود را انجام داده است اما به دلیل وجود تخلفاتی که در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح و برای آن جریمه تعیین شده، مالکان برای دریافت سند با مشکل مواجه شده‌اند.
وزیر دادگستری ادامه داد: در چنین شرایطی ممکن است لازم باشد مالکان برای پرداخت جریمه یا بدهی مربوط به شهرداری اقدام کنند تا پایان کار صادر شود. اگر موضوع مربوط به مشاعات باشد پرداخت جریمه به همه مالکان ارتباط پیدا می‌کند و اگر تخلف مربوط به واحد اختصاصی باشد شرایط متفاوت خواهد بود. پیش از این در مواردی همه مالکان باید برای پرداخت جریمه یا رفع بدهی با یکدیگر توافق می‌کردند و همین موضوع موجب توقف فرایند صدور سند می‌شد به‌طوری‌که ممکن بود ۴۸ نفر از ۵۰ مالک برای پرداخت جریمه آمادگی داشته باشند اما مخالفت دو نفر باعث می‌شد سایر مالکان نیز نتوانند سند دریافت کنند.
وی تصریح کرد: قانون جدید این مانع را برطرف کرده است و در چنین شرایطی حتی یک نفر از مالکان می‌تواند سهم مربوط به واحد خود را پرداخت کند و برای دریافت سند اقدام کند. شهرداری نیز مکلف است برای همان واحد پایان کار صادر کند نه اینکه صدور پایان کار را به تعیین تکلیف تمام واحد‌های ساختمان منوط کند.
وزیر دادگستری با تأکید بر اینکه یکی از اهداف قانون الزام تسهیل صدور سند مالکیت برای مردم است گفت: این قانون تلاش کرده موانعی را که در مسیر دریافت سند وجود داشته برطرف کند تا مالکان بتوانند بدون وابستگی به توافق سایر افراد، برای دریافت سند واحد خود اقدام کنند.
ثبت رسمی معاملات راهکار جلوگیری از فروش یک واحد به چند نفر
رحیمی در بخش دیگری از این گفت‌و‌گو، با اشاره به کلاهبرداری‌های صورت‌گرفته در بازار مسکن و فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر اظهار کرد: متأسفانه افرادی با سوءاستفاده از اسناد عادی و تحت عنوان پیش‌فروش ساختمان یک واحد مسکونی را به چندین نفر فروخته‌اند و در حال حاضر پرونده‌های متعددی با موضوع این نوع کلاهبرداری در دادگستری تشکیل شده است.
وی با اشاره به تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان در حدود ۱۵ سال پیش و اوایل دهه ۱۳۹۰ گفت: در آن قانون نیز پیش‌بینی شده بود که معاملات پیش‌فروش ساختمان به‌صورت رسمی انجام شود تا از وقوع چنین کلاهبرداری‌هایی جلوگیری شود.یکی از مزایای مهم ثبت رسمی معاملات این است که سوابق معاملات در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وجود دارد و امکان فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر از بین می‌رود زیرا پس از ثبت رسمی یک معامله سابقه آن در سامانه ثبت می‌شود و امکان انجام معامله مجدد نسبت به همان واحد وجود نخواهد داشت.
رحیمی با اشاره به اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان با وجود تصویب طی حدود ۱۵ سال گذشته به‌طور کامل اجرا نشده است، اظهار کرد: یکی از دلایل اصلی اجرا نشدن این قانون فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن بود.در مجتمع‌های مسکونی معمولاً پیش‌فروش واحد‌ها در زمانی انجام می‌شود که ساختمان هنوز تکمیل نشده و سازنده نیز سند رسمی تفکیکی برای واحد‌ها در اختیار ندارد. برای مثال اگر ساختمانی ۵۰ واحد داشته باشد، اسناد مالکیت این واحد‌ها پس از تکمیل ساختمان و صدور پایان کار صادر می‌شود؛ بنابراین سازنده در زمان پیش‌فروش سند رسمی جداگانه‌ای برای هر ۵۰ واحد ندارد تا بتواند به دفترخانه مراجعه و معاملات را ثبت کند.
صدور شناسه یکتا برای واحد‌های ساختمانی
وزیر دادگستری با اشاره به راهکار پیش‌بینی‌شده در قانون الزام برای رفع این مشکل گفت: قانون جدید این مانع را برطرف کرده و مقرر کرده است سازنده هنگام مراجعه به شهرداری برای دریافت پروانه ساخت باید برای واحد‌های ساختمانی نیز شناسه یکتا دریافت کند.شهرداری موظف است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و از طریق سامانه‌های مرتبط، برای واحد‌های پیش‌بینی‌شده در ساختمان شناسه یکتا صادر کند.اطلاعات هر واحد از جمله طبقه، مساحت، انباری، پارکینگ و تعداد طبقات ساختمان در این شناسه مشخص می‌شود با صدور این شناسه‌های یکتا امکان مراجعه خریداران به دفاتر اسناد رسمی و ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش فراهم می‌شود.
در حال تکمیل/
